武汉新创作妖式卖房大法:精装这把夜壶,好用就是王道

时间:2019-08-09 来源:www.iwatchbreak.com

888真人国际

   12:07

焦点武汉站武汉新创作妖式卖房大法:精装这把夜壶,好用就是王道

  一个项目从诞生之初,就活在武汉楼市热搜榜上,是一种什么体验?

  仁恒由于跟晋合千丝万缕的纠葛,自带热搜体质,被老东家对标的压力应该很大。

  行业内的关注点在于,它会不会减配?如果不减配,讲究实际的武汉人,会不会多花5K的单价为捉摸不透的产品力买单?

  上周它在城市留言板被点名,牵出了武汉楼市近两年的家常便饭精装。这个话题已经成为老太太的裹脚布,又臭又长,解决问题的办法,也是隔靴瘙痒。

  bf6db1cd4d444b52945aa1ed3dd1f545.png

  有人质疑,当初签协议的时候不提,等到开盘结束来一记马后炮,是不是有人刻意而为,倒打一耙?

  在笔者看来,仁恒最初的“难产”,它也很心累。跟各方势力打交道,是一门厚黑学,各种周旋、妥协,为求一纸预售证,仁恒花了不少心思。

  想要在后湖这个刚需客群为主的板块,靠纯改善产品溢价,不能否认,它打了场漂亮仗。

  01

  54ab133a3b32460b9f2ef8c959afa495.png

  想要复制“仁恒现象”,或许以下几点,能给武汉楼市一些启发。

  1.来访量固然重要,但对客群的筛客能力更重要,不求多求精,很多楼盘花大力气四处“拉客”,可以学学。

  2.置业顾问是冲在第一线的弹药,仁恒要求挺严格的。往常,置业顾问站在区位图和沙盘“激情飞扬”,与进了样板间的“刻意沉默”,对比不要太明显。仁恒起码愿意花时间调教购房者。

  3.尽管武汉市场被精装伤得深,仁恒的去化证明,武汉购房者还是有空间留给好产品的,就看你守不守得住初心。

  有位武汉小哥,是从杭州回来的置业顾问,武汉某商业项目的销冠。

  他对武汉客群有两点体会:

  其一,在价格面前,一切免谈,武汉人的品牌意识、产品意识同杭州客相比,完全不是一个量级。

  其二,武汉有口皆碑的好房子凤毛麟角,当地人对好产品是没有想象力的,更多的,图个低价抄底。

  c033d5c9941c4a168bef4fed1a5ec22a.png

  作为交易的买卖双方,能不能成交,是一道双选题。

  价格是天然门槛,月供没压死人,倒在首付差5万的购房者不在少数,纵然知道你千般万般好,我就是买不起;

  房企说白了,也是商人,商人的本质是逐利的,消费者的主流心态都不会为了情怀买单,同理,商人靠口碑也活不下来。

  政治经济学的第一课,产品必须面向市场,企业要尊重市场规律,才能热销。

  利用精装作文章的,仁恒不是第一家,也不会是最后一家。只不过枪打出头鸟。

  后湖房价普遍低于2万,仁恒一出来,2万5的单价,对后湖甚至武汉的其它刚需板块都有很大的冲击力,仁恒处理精装的方式算是比较委婉的,透着股化被动为主动的明哲保身。

  明面上的程序,让你挑不出错,涉及到执行时,问题就显山露水了。

  更多楼盘,采用的玩法更粗暴,就是在精装-毛坯-精装的边缘疯狂试探。

  02

  4c0fa82904234961b4728c5b102f7766.png

  反复精改毛的原因是什么呢?

  既有竞争对手的影响,又有户型面积段对总价的影响,都是销售任务逼出来的辙。

  先说关山大道,泛悦城小户型卖精装,琨瑜府只卖毛坯大户型,既是拉开项目的差异化,也是填补需求空白,泛悦城退而求其次,只要卖得好,管它的。

  再来看汉口,中海在汉口的2个项目,万松九里清一色230,3万8一平米,随便一套房,总价都在千万左右,另一个被逼得卖40-70,精装2万9一平米,最低门槛才120万。

  无论是产品面积段,还是价格差别,看似两个项目完全不相关,但其实后者露了怯。道理很简单,有钱人就那么多,2个项目如果硬杠,只会两败俱伤,惹笑话。

  大家既是竞争对手,又是合作伙伴,既要双方相安无事卖得好,又要合力一起把板块预期拉得足够高。大家好,才是真的好。

  de877f9c010e4c2d921f06d0b328ee66.png

  有一个特例。

  泛海很孤独,也很典型,同区域内,它没有竞品,对手在哪儿呢?是全武汉标榜自己是富人区的所有版块。这么些年,不管外界怎么腥风血雨,泛海只专注于大平层+板楼+卖毛坯,替购房者控总价,不为所动。

  就凭这份定力,也得说句好样的。为什么夸它?因为总会有人沉不住气。

  楼栋位置和户型好的,就卖精装,不然就是走毛坯的路子,我倒觉得,金科为了走量,完成销售任务,把自己玩坏了,人家一开始也是抢不到的热门盘啊!

  03

  540a348191bb4c499c9f4a9063cb5b15.png

  新房卖得火的,就那么几个刚需盘,只不过因为撞了毛坯的款,才会被认为,毛坯就一定比精装好卖,其实不然。

  价格战确实是抢客最直接的方法,但也是你的底裤,绝对不是持久之计。

  010fed807add43d3b80a379b77a53ca2.gif

  正面例子,很多人都爱拿武汉楼市“四大神兽”说事后湖的首地云梦台、四新的城投四新之光、横店的中建壹品澜湾、杨汊湖的福星华府境,但没几个人提白沙洲的中建铂公馆,一样以1万6的毛坯高价,收割了清盘,也没人提口的翡翠中心润玺最新一次的惨淡。

  青山的大华铂金瑞府,捂盘就已经伤了不少人的心,后来反复说要加精装,结果还是毛坯;

  你以为福星华府境不想卖精装?人家不是没有放过口风要加精装,价格要向元/发起冲击哦。

限购线,咫尺天涯,都还憋着劲呢。

  你知道有被低估的价格,却不知道没有被低估的小算盘。

  d410b0c96a3547bf85c2a44998d426fa.png

  为了试探客群对价格的抗性,开发商一开始都要端一下,先说卖精装,临到后来开盘,立马改毛坯。

  杨园的融侨天域,去年也是说精装,今年貌似是4、5月才改口;

  也有毛坯卖好了,又改卖精装的,横店的大华公园世家马上要加推的楼栋就不是毛坯;

  更有卖精装撑不住,又改回毛坯的,如隔壁小伙伴天纵云湖湾。

  客群对市场价格的接受程度,终究由口袋决定。爱作妖的都觉得,我卖不好,就是精装的错。

  我就很欣赏吴家山新城的东原阅境,同样是跪,姿势够优秀,够漂亮。

  去年,都在讨论全面推广装配房的政策,但很多自媒体号的过度解读,让精装和毛坯变成了敌对关系,但两者并不是对立关系,而是互斥关系。

  官方已经摆明了态度:你要卖精装,就备案,中途不能变卦,突然杀个毛坯的回马枪。

  04

  896f947850234f789b80a02ee6d4ba07.png

  购房者的市场心态,开始走向统一:买毛坯是相对安全和省钱的。

  为了走量奔现,反过来倒逼开发商放松精装的执念,市场上的毛坯盘又转头多起来,是不是有点黑色幽默地峰回路转?

  参照房地产是发展经济的夜壶,起码武汉部分开发商现身说法,精装是作妖式卖房的夜壶,一层层递推,谁也没饶过谁。

  CLICK !CLICK !CLICK !

焦点-黄峰淘房交流群

  一起聊房,看房,买房

  CLICK !CLICK !CLICK !

焦点小程序上线啦

  //拼房帝//

,查看更多仅提供信息存储空间服务。

  精装

  武汉

  毛坯

  仁恒

  后湖

  阅读 ()

  投诉

达到当天最大量